تبني تصور مستقبلي لقضايا العقار والإسكان

27/10/2010

 " ندوة التنمية العمرانية الأولى"بغرفة الشرقية تنهي اليوم الثالث والاخير بـ 11 توصية:
التفاعل مع قضايا المجتمع الملحة و الإرتقاء بنظام تعليمي وممارسة التطوير العقاري
تبني تصور مستقبلي لقضايا العقار والإسكان يحقق شروط الاستدامة
إطلاق لجنة لمتابعة التوصيات، وتحديد موعد الندوة المقبل بعد عامين
70 متحدثا اثروا جلسات الندوة .. و30 ورقة عمل شخصت المشكلة واعطت حلولها
المطالبة بــ بتبني مشروع مشترك بين المؤسسات الأكاديمية والبحثية لإيجاد مواصفات مسكن اقتصادي آمن
 
 

اوصت ندوة التنية العمرانية الأولى .. التطوير العقاري والاسكان المستدام"التي نظمتها كل من جامعة الدمام (كلية العمارة والتخطيط) و غرفة الشرقية خلال الفترة من 25 – 27 اكتوبر 2010 بمقر الغرفة الرئيسي بالدمام ، بدعم جهود التواصل بين المؤسسات الحكومية والأكاديمية والتطبيقية والتي تهدف إلى التفاعل مع قضايا المجتمع الملحة، وطرحها ودراستها، والوصول الى حلول ناجعة لها، وتثمين التعاون بين الجهات الأكاديمية ممثلة في الجامعات مع الجهات الحكومية ممثلة في البلديات والأمانات والمؤسسات ذات العلاقة لتأسيس نظام يشجع على البناء المستدام وتقليل التكلفة".
كما اوصت الندوة التي اختتمت فعالياتها يوم امس الأربعاء 27 اكتوبر 2010 بـــ "تبني تصور مستقبلي لقضايا العقار والإسكان يحقق شروط الاستدامة البيئية والاجتماعية والاقتصادية، وبطريقة علمية وواقعية بعيدا عن الاجتهادات الفردية والقرارات العشوائية، وفي إطار استراتيجي شامل، يضمن التمازج والتناغم بين طموحات قطاع التطوير العقاري من جانب، وتطلعات المجتمع في توفير البيئة الإسكانية المناسبة لكافة الفئات من جانب آخر، مع وجود دور واضح للمشاركة الشعبية في وضع مخططات التنمية على مستوى التخطيط والتصميم والتنفيذ".
وشددت توصيات الندوة على "ضرورة الإرتقاء بنظام تعليمي وممارسة التطوير العقاري، وربطه بالتخصصات والمعارف ذات العلاقة مثل العمارة والتشييد، والتخطيط العمراني، وإدارة الاعمال والاقتصاد، وغيرها، يعتمد على فهم ومراعاة الأبعاد الإنسانية للمجتمع وقوى السوق المحلي والعالمي، مع تأهيل كوادر الشباب للعمل في مجال التسويق العقاري، بدلا من اللجوء للشركات الأجنبية واستحداث برامج في التطوير العقاري على مستوى الدراسات العليا والبكالريوس".
 ودعت الندوة في توصياتها النهائية والبالغة (11) توصية الى "التحول ــ وبالسرعة المناسبة ــ إلى مفاهيم العمارة والعمران المستدام، أو البيئي، التي ترتكز على قاعدة معرفية جيدة لمبان عالية الأداء، تحقق القيم المضافة مثل (الاستدامة، والإنتاجية، والراحة، والمرونة، والجدوى الاقتصادية، وترشيد استخدام الطاقة والموارد)، واللجوء الى مصادر الطاقة المتجددة لإيجاد حلول تخطيطية جديدة كنواة للمجتمعات المستدامة".

وأكدت الندوة ــ التي شهدت مشاركة حوالي 70 متحدثا وتم عرض اكثر من 30 ورقة عمل ــ على "أهمية القطاع العقاري الإسكاني، باعتباره رافدا هاما، وضروريا، لخدمة المجتمع، وسد حاجة اساسية لا غنى عنها لحياة المواطن، واستقراره، فضلا عن كونه مصدرا اساسيا للمعاملات الاقتصادية والاستثمارية بالمجتمع مع عدم استغلاله كسلعة للربح المادي فقط".
وطالبت الندوة بــ "زيادة الدعم المادي والمعنوي المقدم للجامعات ومراكز البحث العلمي من الحكومة ومن الطقاع الخاص، وتوجيهه لإيجاد حلول مناسبة لقضايا القطاع العقاري والإسكان المستدام والاقتصادي، مع تبني إطلاق مشروع مشترك بين المؤسسات الأكاديمية والبحثية لإيجاد مواصفات فنية وهندسيةلمسكن اقتصادي آمن وصديق للبيئة".
ورغم تأكيد الندوة على "ضرورة الاستفادة من التجارب المحلية والعربية والعالمية في مجال القطاع العقاري والإسكان المستدام، سواء فيما يتعلق بالتخطيط أو الإدارة أو التطبيق" الا أنها وضعت ذلك بشرط "عدم الانبهار بالنماذج الغربية الحديثة بما في ذلك الارتفاعات الشاهقة والاتجاه إلى العمارة المحلية المستمدة من ثقافة المجتمع وتراثه وموارده المتاحة".
واقترحت الندوة في بيانها الختامي "ايجاد نظام تشجيعي لأهل الأطراف والقرى لبقائهم وعدم هجرتهم إلى المدن الرئيسية، وذلك بتوفير كافة الخدمات والإرتقاء بالمستوى، مما سيكون له أعظم الأثر على تخفيف الضغط على القطاع العقاري بالمدن والمراكز الحضارية الكبرى".
ونوهت بضرورة " تطوير وتحديث قوانين وآليات البناء بما يتناسب مع المعطيات الجديدة والتغيرات الاجتماعية، وبما يحقق متطلبات التنمية المستدامة والاستقرار، وذلك بالتعاون مع الجهات المختصة في التنفيذ والتطبيق"..و"العمل على ترسيخ الوعي بالاعتبارات البيئية ومبادي الاستدامة وتعاون الجهات الإعلامية في ترسيخ هذا المعنى".
واوصت بتشكيل لجنة لمتابعة تنفيذ هذه التوصيات.. وتم الاتفاق على تنظيم (ندوة التنمية العمرانية الثانية) خلال الفترة 12 ــ 19/نوفمبر /2012 على أن يتم الاتفاق على موضوعها من خلال التواصل مع المهتمين بقضايا التنمية العمرانية داخل وخارج المملكة.
 

على صعيد متصل، شهدت الندوة أمس عرض ثمان اوراق عمل وزعت على جلسة رئيسية، وجلستين، ففى الجلسة الرئيسية التي حملت عنوان (رؤية مستقبلية لاستراتيجيات التطوير العقاري المستدام)، وترأسها الدكتور ابراهيم القحطاني نيابة عن رئيس اللجنة العقارية بغرفةالشرقية عايض بن فرحان القحطاني فقد تم عرض ورقتي عمل تتناول الورقة الاولى (الطلب على الاسكان في المملكة)، والورقة الثانية (تمويل الإسكان في المملكة العربية السعودية ).. شارك في تقديمهما اساتذة بقسم التخطيط الحضري والاقليمي بكلية العمارة والتخطيط بجامعة الدمام (د. أحمد الجارلله. د. فهد الحريقي) وطلاب الماجستير بقسم التخطيط الحضري والاقليمي بالكلية نفسها (سامي الحصين، صالح الجعيب، و مشعل الشعيبي، ومحمد الرميحي).. واعتبرت أن المسكن من أهم دعائم الحياة التي تتصدر أولويات الإنسان. لكن الطلب المتزايد على المساكن بمختلف أنواعها، نتيجة نمو السكان والحاجة لإحلال بعض المساكن القائمة، بالإضافة إلى شح مصادر وقنوات التمويل أدى إلى تراجع العرض عن الطلب.الأمر الذي أدى إلى ارتفاع أسعار الوحدات السكنية وتجاوزها إمكانات كثير من الأسر في المملكة، الأمر الذي يؤكد ضرورة ايجاد قنوات جديد للتمويل تساهم في توفير المساكن وجعلها في متناول الأسر.
اما الجلسة الأولى من اليوم الثالث وبعنوان (القوانين والأنظمة المحددة لعملية التطوير العقاري)، وترأسها وكيل امانة المنطقةالشرقية للبلديات ومدير عام ادارة التخطيط العمراني المهندس شجاع المصلح، ويعرض خلالها ورقتا عمل.
ففي الورقة الأولى تحدث د. جلول زناتي (مهندس معماري، رئيس الدائرة التقنية، بلدية دارالشيوخ الجلفة، الجزائر) عن (تشريع التعمير والتطوير العقاري في الجزائر) قال فيها إن الجزائر  تعتبر من بين أول الدول التي اعتمدت تشريعا عصريا متطورا في مجال التطوير العقاري. وقد مكن هذا التشريع من إنجازات معمارية بديعة وأشغال عمومية كبرى وتنظيم حضري متناسق وتوسيع للمجالات الحضرية، كما يظهر من خلال إحداث الأحياء الفرنسية في جل المدن الكبرى كالجزائر العاصمة والبليدة ووهران وسيدي بلعباس، وكذلك إحداث مدن.
وقد اعتبرت الورقة أن الجزائر نموذج لنجاح التعمير الاستعماري لباقي البلدان الرازحة تحت نير الاحتلال الفرنسي. وشهدت الجزائر حينها ايجادتشريع يهدف إلى إحداث مجال حضري يتلاءم والحضارة الأوروبية ولفائدة الأوروبيين دون سواهم، فيما لم يحظ السكن الجزائري بأي اهتمام يذكر، كما شهد بذلك المهندس المعماري ميشيل إيكوشار ، فتحت حجة حماية التراث الحضاري والمعماري للمدن العتيقة، لم تستفد هذه الأخيرة من أدنى مشروع لنمو مجالها وذلك لاستيعاب التنامي الديموغرافي والوافدين إليها جراء الهجرة القروية التي تلت دخول الاستعمار للجزائر، فهاتان الظاهرتان، أي النمو الديمغرافي الحضري والهجرة القروية، أبانتا عن محدودية هذا التشريع في تنظيم النمو الحضري واستشراف هذا الاكتظاظ السكاني. وبذلك فقد عانت المدن العتيقة كثيرا من هذا الاكتظاظ منذ بداية العشرينات، بينما بدأت خلايا السكن غير اللائق في الانتشار في غالبية المدن الجزائرية.
وتطرقت الورقة الثانية الى موضوع (سياسات استكمال التشريعات لكبح جماح القطاع العقاري: نحو التنمية الحضرية المستدامة في دكا، بنغلاديش) قدمها د. قندور منير الزمان (أستاذ بقسم التخطيط الحضري والإقليمي كلية العمارة والتخطيط، جامعة الدمام ) اذ اوضح أن ندرة الأراضي من جهة والتنمية الاقتصادية من ناحية أخرى أدتا إلى أن يكون قطاع تنمية العقارات من القطاعات التي تحقق أرباحاً مرتفعة جداً، وهو أيضاً قطاع أعمال منخفض المخاطر، في دكا العاصمة على وجه الخصوص حيث تتوفر الأراضي الصالحة للاستغلال العقاري تكون غالباً مقيدة بالأنهار والسهول التي تطوق المدينة،
واشار بأن القطاع الخاص شارك بقوة في تنمية العقارات لكن مع عدم اكتراث واضح للعواقب البيئية على الأراضي التي يطورها لكي يبيعها للإستغلال العقاري. أدت لى العديد من الآثار مثل: ارتفاع درجة الحرارة، وتلوث الهواء، والفيضانات الحضرية، وانحسار منسوب المياه، تدهور نوعية التشكيل البصري للمدينة، الخ. واستجابة لذلك، سنت الحكومة سلسلة من التشريعات لضمان التوازن بين تنمية العقارات من ناحية وحماية المنافع البيئية التي لا تزال موجودة من ناحية أخرى.، الا أن مثل هذه التشريعات وحدها لا يمكن أن تكون أداة كافية لمعالجة هذه المشكلة، ما لم تعالج القضايا الأوسع نطاقا من خلال صياغة سياسات ملائمة.
وفي جلسة بعنوان ( اقتصاديات عملية التطوير العقارية للتنمية المستدامة) وترأسها عضو اللجنة العقارية د. بسام بودي تناولت ورقة ( تمويل الاسكان الميسر في المملكة العربية السعودية: قيود وحلول محتملة) قدمها كل من (د. شيخ ميران وهو 1ستاذ،، جامعة باث، المملكة المتحدة) و د. بهزاد صيداوي (أستاذ مساعد، كلية العمارة والتخطيط،جامعة الدمام ) حيث اوضحت الورقة أن الطلب على المساكن الميسرة في جميع أنحاء العالم وفي المملكة خاصة قد زاد خلال العقود الماضية نتيجة للتحسن في مستويات الدخل بالنسبة للكثيرين، وزيادة في التوقعات والمتطلبات لتحسين مستوى المعيشة وزيادة في عدد السكان.. مشيرة الى ان البنوك الإسلامية والشركات المساهمة والجمعيات الخيرية والمنظمات الحكومية مثل صندوق التنمية العقاري تكافح من أجل تلبية الطلبات المتزايدة للسوق، وتوفير التمويل لمشتري المنازل.
وذكرت الورقة أن نظام التمويل الحالي ــ كما يبدو ــ مقيد بعدد من المعوقات القانونية والمالية، والاجتماعية والاقتصادية وبالتالي فإنه غير قادر على تلبية متطلبات الحاضر والمستقبل المالية من العدد المتزايد من السكان ذوي الدخل المنخفض،
واوصت الدراسة بتظافر جهود البنوك وغيرها من المنظمات المالية للتغلب على مشكلة التمويل وإيجاد التشريعات والآليات لتوفير تمويل كاف وثابت ومستمر للعملاء من ذوي الدخل المنخفض..
وقدم كل من الدكتور اشرف السيد البسطويسي ( مدير مسؤول وباحث بالمركز القومي لبحوث الاسكان، القاهرة، جمهورية مصر العربية)، والدكتور سيف الدين احمد فرج (مدير عام التفتيش ببنك التعمير والاسكان بجمهورية مصر العربية) ورقة عمل عن (رصد للسوق العقاري المصري: تحليل لدور الدولة في التنمية العقارية)، اذ تفيد الورقة ان المسكن يمثل أحد القواعد الأساسية في مثلث الاحتياجات (الطعام والملبس والمسكن) مما يؤكد على اهمية المسكن في مجال التطوير العقاري ويعكس ضرورة الاستثمار في مجال الإسكان ليمثل أهم مقومات التطور الاقتصادي. ويعد القطاع العقاري من أهم القطاعات الاقتصادية التى تسهم فى تحقيق النمو الاقتصادي وتوفير فرص العمل كما أن له علاقات تكاملية مع أكثر من 90 صناعة مغذية له.
وتناولت الورقة موضوع المسكن من حيث أهميته الأقتصادية ومفهوم المسكن وعوامل انتاجه وتكلفة المتر المربع وتكلفة الغرفة السكنية والتمويل والعوامل التى تتحكم فى تكلفة الوحدة السكنية وتدنى دخل المواطن المصرى ومعدلات النمو الاقتصادى، وتطرقت الورقة الى دور الدولة فى منظومة التطوير العقارى فى القروض المدعمة وتوزيع الاراضى وبناء الوحدات .. واوصت بضرورة إعادة التوازن بين العرض والطلب لتحقيق هدف المسكن للمواطن بمختلف فئاته الاقتصادية.
ويعرض العضو المنتدب والرئيس التنفيذي ببنك التمويل الكويتي بالبحرين عبدالحكيم الخياط تجربة( التمويل الشخصي والمؤسسي في القطاع العقاري: تجربة بيت التمويل الكويتي) حيث يفيد بأنه إستناداً إلى النمو في التعداد السكاني وإنبثاق الشركات والمؤسسات الجديدة، سيستمر النمو في الطلب على العقارات السكنية والتجارية متأثراً بالوضع الإقتصادي السائد. ونظرا لوجود فجوة بين أسعار العقارات والقوة الشرائية لدى الأفراد والمؤسسات الناشئة، يتحتم علينا إيجاد وطرح حلول إبداعية متطورة تساهم في تقليص هذه الفجوة وتسهل من عملية شراء وتطوير العقارات المناسبة لسد إحتياجات الأفراد والمؤسسات الناشئة.
وتتطرق الورقة إلى شرح بعض المنتجات وصيغ التمويل السائدة في صناعة الصيرفة الاسلامية مع بيان الخصائص والمميزات لهذه المنتجات وتطبيقاتها العملية.
 أما الرئيس التنفيذي لشركة تمكين للاستثمار والتطوير العقاري المهندس حامد بن حمري القحطاني فقد قدم ورقة عمل بعنوان (المعوقات التي تواجه قطاع التطوير العقاري وأثرها على الاستثمارات العقارية) وأفاد بأنه ورغم العجز الواضح فى حجم العرض من الوحدات السكنية لمواجهة الطلب المتنامي على الإسكان، ورغم وجود حجم هائل من السيولة داخل الاقتصاد السعودي إلا أن الاستثمار العقاري يواجه الكثير من الصعوبات التي تعوق قدرته على استغلال الفرص المتاحة بالسوق
وذكر بأن هناك تضاربا كبيرا فى أرقام الطلب المقدر على الوحدات السكنية من قبل الجهات المعنية سواء الحكومية أو الخاصة كما لا يوجد دراسات تتعرض للطلب النوعي.. لافتا الى ان صناعة التطوير العقاري تواجه معوقات كثيرة في مرحلة تخطيط المواقع والوحدات بسبب الافتقار لوجود دراسات تساعد على الوصول لقرارات سليمة في هذا الجانب. رغم وجود زخم نقدي متاح بالاقتصاد السعودي إلا أن قطاع التطوير العقاري غير قادر على تدبير التمويل اللازم لأعماله.
وافاد بأن عدد الشركات الكبيرة ( المصنفة من الدرجة 1 ) تمثل 2.3% من إجمالي المقاولين بينما بلغ عدد المقاولين الصغار المصنفين من الدرجة (4 او 5 ) نحو7964 مقاول يمثلون  84.3% من إجمالي المقاولين ومن ثم يكون عدد المقاولين المتوسطين 1268 مقاولا يمثلون 13.4% وهذا يمثل عائقا أمام شركات التطوير العقاري عند تنفيذ مشاريعها.
وخلص الى ان شركات التطوير والاستثمار العقاري تواجه صعوبات تتعلق بعدم وجود شركات تسويق قادرة على تسويق وحداتها.