البنوك تتنافس على تمويل بناء المساكن بفوائد منخفضة

03/10/2010

أكدوا أن توجه البنوك لتمويل شراء الأراضي الاستثمارية والتجارية يعد تطوراً جديداً في صناعة التمويل العقاري.. عقاريون وأكاديميون: البنوك تتنافس على تمويل بناء المساكن بفوائد منخفضة


 



 
 
تحركت البنوك السعودية خلال الأسابيع الماضية نحو تخفيض نسبة فائدة التمويل العقاري لتراوح بين 3.25 و4 في المائة، لتواكب الطلب المتوقع على التمويل في المجال الإسكاني بعد أن قدم صندوق التنمية العقارية خلال العام الجاري قروضاً بقيمة تسعة مليارات ريال لأكثر من 28 ألف مواطن.
في مقابل تلك المعطيات ربط الدكتور زايد الحصان أستاذ الاقتصاد في جامعة الملك سعود بين ازدياد أعداد الأفراد الممنوحين قروضاً عقارية من صندوق التنمية العقارية هذا العام، وتوجه البنوك في الفترة الحالية إلى توسيع نطاق عمليات التمويل العقاري وتخفيض نسبة الفائدة التمويلية، وقال: هناك علاقة وثيقة، فالأعداد الكبيرة التي حصلت على قرض الصندوق عليها أن تحصل على قرض آخر من البنك لسداد باقي قيمة المسكن، والبنوك تعي تماماً حجم هذا العدد الكبير فوق 28 ألف مواطن، الذين يحتاجون إلى تمويل آخر بخلاف مبلغ الـ300 ألف التي حصلوا عليها من الصندوق.
وأرجع أستاذ الاقتصاد توجه البنوك لتمويل الأفراد إلى أن بعض رجال الأعمال لديهم مشكلات مالية ومخاطر تمويلية عالية جدا .
في مايلي مزيد من التفاصيل:
تحركت البنوك السعودية خلال الأسابيع الماضية نحو تخفيض نسبة فائدة التمويل العقاري لتراوح ما بين 3.25 و4 في المائة، لتواكب الطلب المتوقع على التمويل في المجال الإسكاني بعد أن قدم صندوق التنمية العقارية خلال العام الجاري قروضاً بقيمة تسعة مليارات ريال لأكثر من 28 ألف مواطن.
 
في مقابل تلك المعطيات ربط الدكتور زايد الحصان أستاذ الاقتصاد في جامعة الملك سعود بين ازدياد أعداد الأفراد الممنوحين قروضاً عقارية من صندوق التنمية العقارية هذا العام وتوجه البنوك في الفترة الحالية إلى توسيع نطاق عمليات التمويل العقاري وتخفيض نسبة الفائدة التمويلية، وقال: هناك علاقة وثيقة فالأعداد الكبيرة التي حصلت على قرض الصندوق عليها أن تحصل على قرض آخر من البنك لسداد باقي قيمة المسكن، والبنوك تعي تماماً حجم هذا العدد الكبير فوق 28 ألف مواطن ، الذين يحتاجون إلى تمويل آخر بخلاف مبلغ الـ 300 ألف التي حصلوا عليها من الصندوق.
وأرجع أستاذ الاقتصاد في جامعة الملك سعود توجه البنوك لتمويل الأفراد إلى أن بعض رجال الأعمال لديهم مشاكل مالية ومخاطر تمويله عالية جدا في ظل مشكلات مالية لبعض رجال الأعمال، وهي لا تستطيع أن تحقق أرباحا عالية من تمويلهم، لذلك اتجهت سريعا إلى المصدر الآمن للاستثمار في الفترة الحالية وهو قطاع الائتمان للأفراد وخصوصا التمويل العقاري، لمخاطره الضئيلة بل المعدومة نسبياً، فالبنك يرهن الأرض أو المسكن إضافة إلى أن المقترض لا بد له من أن يحول راتبه إلى البنك الممول.
وزاد أستاذ الاقتصاد في جامعة الملك سعود: قطاع التمويل العقاري للأفراد هو الأكثر أماناً وحاجة في ظل عدم وجود مجالات استثمارية بديلة لدى البنوك، إضافة إلى أن القطاع التجاري يواجه مصاعب مالية،فتخفيض الفائدة التمويلية يهدف لزيادة الطلب على منتجات التمويل العقاري، لكنها مازالت عالية في السعودية لاعتماد البنوك على الفائدة المركبة، التي تزيد بكثير على الفائدة السنوية المعلنة التي في ظاهرها فائدة بسيطة لكنها في الحقيقة فائدة مركبة.
وطالب الحصان بأن تتبع شركات التقسيط هيئة سوق المال بدلا من تبعيتها الحالية لوزارة التجارة حتى يكون نظامها مشابها لنظام البنوك في التمويل، واصفاً قطاع التقسيط بالمشوه.
من جانبه ذكر محمد الكلثم مدير عام مجموعة موسى الكلثم العقارية أنه في الأشهر القليلة الماضية باع نحو 30 في المائة من الأراضي الاستثمارية لمستثمرين عن طريق تمويلات بنكية،مشيراً إلى أن توجه بعض البنوك في تمويل شراء الأراضي الاستثمارية والتجارية لمستثمرين بهدف بنائها يعد أمراً جيداً وغير مسبوق في السوق العقاري، وتوجه المواطنين والمستثمرين لشراء مساكن وأراض عن طريق البنوك يعود إلى تدني نسبة الفائدة وإلى أن مجمل صيغ التمويل العقاري إسلامية.
وأرجع الكلثم أسباب تدنيها إلى أن نسب الفائدة مرتبطة عالمياً والركود الاقتصادي يخفض نسبتها، وهي تراوح الآن بين 3 و4 في المائة، وهي فائدة تراكمية منطقية للاقتراض في ظل الظروف الحالية، وزيادة حجم الإقراض يدفع لنمو القطاع العقاري.
وتوقع أن يزداد نشاط تملك المساكن مع توجه البنوك للاستثمار في التمويل العقاري، خصوصا مع إطلاق نظام الرهن العقاري، الذي سيؤدي إلى انخفاض الفائدة التمويلية، ومع وجود نظام للتمويل العقاري فيمكن أن تنخفض الفائدة بنسبة مئوية لتراوح بين 2 و3 في المائة عوضاً عن الأسعار الحالية بين 3 و4 في المائة.
وأكد أن الطلب قوي على تملك المساكن قبل إقرار نظام الرهن العقاري ومع إقراره سيزداد الطلب بنسبة 10 إلى 20 في المائة وتأثيره في الأسعار ارتفاعا من 10 إلى 20 في المائة بناء على نظرية العرض والطلب، فالرهن سيزيد الطلب في مقابل العرض، واحتمالية انخفاض الأسعار مستبعدة.
وتطرق مدير عام مجموعة الكلثم العقارية إلى أن قيمة القرض المقدمة من صندوق التنمية العقارية بقيت على حالها منذ عشرات السنين رغم ارتفاع قيمة الأراضي السكنية، مطالباً ألا تقل قيمتها عن 500 ألف كحد أدنى.
وأشار إلى أن الطلب على الشقق في المنطقة الشرقية أكثر من الدبلوكسات والفلل ونمو الطلب السنوي على شقق التمليك أكثر من غيرها من المنتجات السكنية نظرا لانحسار الرقعة العمرانية في المنطقة الشرقية، إضافة إلى أنها أقل المنتجات السكنية سعرا، والإقبال عليها يتزايد من قبل شريحة الشباب أكبر شريحة في المجتمع.
 
إلى جانب ذلك طالب حسن القحطاني رئيس مجلس إدارة مجموعة القصيم العقارية وشركة آل عبد الرحمن التضامنية بسرعة إطلاق نظام الرهن العقاري، ووضع ضوابط تنظر بعين الاعتبار إلى المواطن بالدرجة الأولى، فازدياد معدلات الشباب يجب أن ينظر إليه بمحمل الجد لأن ذلك يتطلب توفير كميات أكبر من المساكن لسد الثغرة الحالية في القطاع الإسكاني.
وقال إن صندوق التنمية العقارية يحتاج إلى إعادة النظر فيما يخص القرض المقدم، فنحن في اللجنة العقارية في الغرفة التجارية الصناعية في الشرقية رفعنا توصيات سابقة بزيادة قيمة القرض بما يتوافق مع الأسعار الحالية، ومجلس الشورى تفضل مشكورا برفع قيمة القرض إلى 500 ألف وهو الآن لدى مجلس الوزراء وإقرار ذلك في وجهة نظري مطلب ملح حتى يتمكن المواطن من الاستفادة من قيمة القرض في دفع حصة أكبر من قيمة المسكن.
 
وبوجهة نظر مختلفة يرى الوليد الزومان المدير العام لشركة سنشري21 العقارية أن المشكلة ليست في التمويل بل في عدم توافر العقار بالسعر المناسب، وبذلك لن تستطيع البنوك تقديم خدمات تمويلية لجزء كبير من المجتمع لا يحصلون على مرتبات مرتفعة، لسداد قيمة الوحدة السكنية المرتفعة أصلاً إضافة لفائدتها التمويلية.
وأرجع الزومان ذلك إلى أن المستثمرين والمطورين العقاريين لا يخدمون متطلبات 70 في المائة من المجتمع، الذين يرغبون في شراء مساكن تقل قيمتها عن مليون ريال بل ويستثنونهم عن تطوير وحدات سكنية ذات طابع يلائم احتياجاتهم، في الوقت الذي يتوجهون فيه لسد احتياج الشريحة الأقل من المجتمع ،التي تشتري مساكن قيمتها مليون ومائتا ألف فأعلى.
ولفت المدير العام لسنشري21 العقارية إلى أن الحكومة عندما قامت بتوفير الإسكان العاجل كانت في تلك الفترة تلبي حاجات الشريحة التي لم يوفر احتياجها القطاع الخاص وذات الدور الذي قامت به الحكومة ربما يتكرر مع تكرر السيناريو الماضي.
وطالب الزومان بأن يتم توجيه المليارات التي قدمها صندوق التنمية العقارية كقروض إلى الاستثمار المباشر في القطاع الإسكاني، وتقديم مساكن جاهزة بدلا من الـ 300 ألف ريال والتي لا تكفي سداد قيمة الأرض.
ووصف مدير عام شركة سنشري 21 للتسويق العقاري حركة البيع والشراء في الأسابيع الماضية بأنها ضعيفة جدا على الأراضي الخام، وهي لا تعطي مؤشرا نحو تحرك جيد، لكن الطلب مستمر وفي مستويات معقولة على الأراضي السكنية والتجارية، في مقابل ضعف الكميات المعروضة الأمر الذي يعطي خيارات محدودة أمام المشتري ويدفع بثبات الأسعار، أما الشقق السكنية في مدينة الرياض فتعاني قلة الإقبال عليها ، حيث حققت احتياج شريحة معينة نتيجة توجه كثير من المستثمرين إلى بناء الشقق السكنية، وكثرة المعروض منها في شمال وشرق الرياض قللت من حركتها، فالسوق لا تتحمل كثرة المعروض.