13/12/2009
تحالفات تجمع الملاك مع المطورين العقاريين لتطويرها بدلا من بيعها.. عقاريون:ارتفاع الأسعار وضعف التمويل أثرا في حجم الطلب على الأراضي الخام
سجلت الأراضي الخام داخل النطاق العمراني تداولاً محدوداً وفي نطق ضيق، بعد فترة ركود شهدها القطاع العقاري إثر تداعيات الأزمة المالية العالمية، وتعد عودة الأراضي الخام للتداول مؤشرا قويا لبداية ظهور مشاريع إسكانية وتجارية وصناعية تغذي القطاع العقاري. ويشير عقاريون إلى أن ملاك الأراضي الخام اتجهوا إلى التحالف مع مطورين عقاريين لتطوير أراضيهم بدلاً من بيعها، ما قلل حجم العرض، وفي الجانب الآخر أسهم ضعف تمويل المستثمرين العقاريين في تقليص حجم الطلب على الأراضي الخام. وتوقع عقاريون أن يشهد عام 2010 طلباً قوياً نتيجة مؤشرات تشير إلى أن شركات التطوير تستعد مع بداية العام المقبل لشراء أراض خام لإقامة مشاريع في منتجات مستهدفة، تعد المشاريع الإسكانية أكثرها أهمية نتيجة للطلب الكبير واتساع الفجوة الإسكانية، وتزداد الحاجة إلى الأراضي الخام التي تراوح مساحاتها ما بين 50 ألفا إلى 100 ألف مترمربع لإقامة مشاريع طبية وتعليمية وترفيهية. وتختلف نظرة المطورين العقاريين تجاه الأراضي الخام، فمنهم من يشتريها لغرض المضاربة وبيعها بسعر أعلى، ومنهم من يقوم بإيصال الخدمات إليها وبيعها كقطع سكنية واستثمارية وصناعية، ويرى آخرون في التطوير الشامل بإقامة مشاريع متكاملة المرافق والخدمات وتقديم منتج نهائي هو الأداء الصحيح الذي يجب أن تقوم به شركات التطوير العقاري.
الشويعر
القحطاني
الوايل
السمحان
وفي المقابل، لا يزال الإقبال ضعيفاً على الأراضي الخام خارج النطاق العمراني بعد نشاط ملحوظ أدى إلى ارتفاع أسعارها خلال السنتين الماضيتين. من جانبه قال حمد الشويعر رئيس اللجنة الوطنية العقارية في مجلس الغرف السعودية، إن الطلب على الأراضي الخام قائم والبيع يتم بصعوبة بسبب تمسك الملاك بأراضيهم وتوجه بعض الملاك لتطوير الأراضي الخام قبل بيعها، فليس بالسهولة أن يجد المطور أو صاحب المشروع الأرض المناسبة لحاجته ، لكن الطلب على الأراضي التجارية حاليا يفوق الطلب على الأراضي الخام، أما الأراضي خارج النطاق العمراني فتتداول بشكل طفيف حسب الحاجة والسعر المناسب. وأشار الشويعر إلى أن تداول الأراضي الخام ينشط في جدة والرياض والمنطقة الشرقية، مضيفاً أن الأحساء تشهد حركة نشطة في تداول الأراضي الخام، ويحكم تداول هذه الأراضي القوة الشرائية فكلما زادت القوة الشرائية زادت الحركة، والأسعار يحكمها قانون العرض والطلب فموقع الأرض الخام مهم جداً في تحديد سعرها. وتابع: الحاجة كبيرة إلى الأراضي الخام تعود لوجود مشاريع طبية وتعليمية وتنمية اقتصادية تشهدها المملكة، مشيراً إلى أن الطلب يزداد على الأراضي الخام التي تراوح مساحاتها ما بين 50 ألفا إلى 100 ألف مترمربع. ويرى رئيس اللجنة الوطنية العقارية أن مشاريع الإسكان بحاجة إلى التمويل الذي هو أقل من المطلوب، مؤكداُ أن ضعف التمويل يشكل عائقاً أمام قيام مشاريع إسكانية تفي بحجم الطلب، وصدور حزمة الأنظمة التمويلية مهم لدفع عجلة القطاع الإسكاني للأمام. من جانبه ذكر حسن بن محمد القحطاني رئيس مجلس إدارة مجموعة القصيم العقارية وشركة آل عبد الرحمن للتنمية والتطوير: إن الأراضي الخام عادت للتداول في نطاق ضيق ومحدود، وبين أن تداول الأراضي الواقعة خارج النطاق العمراني ضعيف مقارنة بالأراضي داخل النطاق العمراني فهي مرغوبة لحاجة القطاع الإسكاني إلى وحدات سكنية لتغطية الطلب الكبير على القطع السكنية حيث تقدر حاجة المملكة بـ 200 ألف وحدة سكنية خلال السنوات الخمس المقبلة، والأراضي الخام داخل النطاق العمراني تلعب دوراً كبيراً في تقليص الفجوة الإسكانية حيث يقوم المطور العقاري بشراء الأرض لغرض تطويرها بتوفير كافة الخدمات الأساسية من ماء وكهرباء وصرف صحي وطرق والخدمات المساندة الأخرى لتكون صالحة للسكن. وأضاف: عودة الحركة للأراضي الخام سيفرز عدداً كبيراً من المخططات المطورة في المنطقة الشرقية والرياض وجدة التي تحتاج إلى وحدات سكنية وتجارية وصناعية لتغطية الطلب الكبير على المنتجات العقارية متعددة الأغراض. في المقابل يرى حمد الوابل رئيس مجلس إدارة مجموعة حمد الوابل الاستثمارية أن ضعف التمويل يؤثر كثيرا في تداولها، فشركات التطوير العقاري لا تقيم مشروعاتها إلا بـ 20 في المائة من رأسمالها، وضعف التمويل المقدم من البنوك التجارية والشركات التمويلية قلل من حجم الطلب على الأراضي الخام خصوصاً الكبيرة منها، وعلى تنفيذ مشاريع عقارية كانت تعتزم شركات التطوير العقاري القيام بها. وقال: إن هناك طلبا أكثر من الفترة التي صاحبها ركود عام في القطاع العقاري لكن هذا الطلب محدود، وإن شركات التطوير العقاري تستهدف الأراضي الخام لتطويرها، وملاك الأراضي الخام اتجهوا إلى التحالف مع مطورين عقاريين للشراكة في تطوير الأرض وإيصال الخدمات إليها، مؤكداً أن الأراضي الخام ستنتعش مع تداول الصناديق الاستثمارية العقارية وفق نطاق عريض وتأديتها كامل الدور التي كانت تؤديه المساهمات العقارية. وتوقع الوابل أن يشهد عام 2010 انتعاشا للأراضي الخام داخل النطاق العمراني، لكن الأمر يعتمد بشكل مباشر على التمويل، وعودة البنوك لتمويل المستثمرين حيث كانت في السابق تمول 70 في المائة من قيمة الأرض لكن البنوك هذا العام فرضت شروطاً صعبة على المطورين والمستثمرين وقلصت حجم تمويل الأرض إلى 50 في المائة. من جهته أكد عبد العزيز السمحان مدير عام مجموعة السمحان للتنمية والتطوير العقاري أن الأراضي الخام تحركت نوعاً ما، لكنها لم تعد للانتعاش بشكل قوي، فالأراضي داخل النطاق العمراني عليها طلب جيد وتداولها فعلي وواقعي، مازالت تمتلك قوتها وأهميتها لمن يرغبون في استثمارها. وأضاف: الأراضي خارج النطاق العمراني ارتفعت لأسعار غير منطقية في السنتين الماضيتين وتداولها ضعيف جدا نظراً لارتفاع أسعارها. وتمنى السمحان من أمانة مدينة الدمام إعادة النظر في النطاق العمراني خصوصاً تلك الأراضي الواقعة على طريق مطار الملك فهد الدولي، مشيراً إلى أن أسعار القطع السكنية ارتفعت بسبب تحديد النطاق العمراني، دون مراعاة الحاجة الفعلية والطلب الحقيقي، مستغرباً في الوقت نفسه من أن تكون الأراضي القريبة من مطار الملك فهد والواقعة خارج النطاق العمراني متسائلاً ما الفائدة من بقائها خارج النطاق دون تطويرها والاستفادة منها. وعن توجه العقاريين لشراء الأراضي الخام وتطويرها في الجبيل قال: إن ذلك طبيعي خصوصاً أن الاستثمار الصناعي في الجبيل أخذ ينمو بشكل متصاعد، وهناك توظيف عال وهذا الأمر يؤدي إلى طلب كبير للحصول على مساكن، مشيراً إلى أن أرقاما كبيرة أفرزتها دراسات علمية توضح حجم الطلب الكبير على المساكن في الجبيل مقارنة بالعرض الضعيف، وهذه الحاجة تقود المستثمرين للتوجه إلى الجبيل لشراء الأراضي الخام وتطويرها.
