11/12/2013
خلال ندوة الاسكان التي نظمتها غرفة الشرقية برعاية معاليه امس
وزير الاسكان : اطلاق مشروعي آلية إستحقاق المنتجات السكنية وشبكة (إيجار) لتنظيم القطاع
الراشد: 124 مليار ريال حجم التمويل لقطاعي البناء والتشييد والتمويل العقاري
القحطاني : وزارة العدل تتحفظ على صكوك مجمدة تبلغ مساحاتها نحو 30 مليون متر بالمنطقة
أكد المتخصصون المشاركون في ندوة "الاسكان والتمويل العقاري" التي نظمتها غرفة الشرقية بمقرها الرئيسي بالدمام امس الأربعاء 11 ديسمبر 2013 برعاية معالي وزير الاسكان شويش بن سعود الضويحي على ضرورة التعامل مع موضوع الاسكان بطريقة عملية اقتصادية موضوعية خصوصا في جانب التمويل كحلول لمشكلة شح الاسكان القائمة .مشددين على مسألة قيام البنوك بإنشاء شركات تمويل عقارية ضخمة ومستقلة، تضم مستثمرين محلين واجانب، وطرحها للعموم، خصوصا وإن متطلبات رأس مال التأسيس صغير نسبيا في حدود الـ200 مليون ريال.
وقال معالي وزير الاسكان الدكتور شويش بن سعود الضويحي خلال الندوة بأن الدولة اهتمت بقطاع الاسكان وعملت على دعمه، وتجلى ذلك في الدعم السخي لتوفير منتجات سكنية متنوعة للمواطنين لاستيعاب التنامي المتزايد في الطلب، وتم وضع رؤية شاملة وخطة واضحة لتنظيم ذلك القطاع، من خلال إعداد الاستراتيجية الوطنية للإسكان، التي درست بشكل علمي متعمق كافة التحديات التي تواجه هذا القطع ووضعت برامج لمواجهة هذه التحديات، آخذة في الاعتبار التجارب العالمية في هذا المجال وذلك بهدف الوصول الى قطاع إسكان فعال يسهم في التنمية الوطنية للمملكة، ويمكن كافة فئات المجتمع من الحصول على المسكن المناسب من خلال سوق إسكان مستدام ومستقر.
وأضاف بأن الاستراتيجية تشمل مجموعة إجراءات عمل متكاملة متعددة مصممة لتحقيق توازن في أوضاع الإسكان بمختلف مناطق المملكة بحيث تراعي في ذلك الموارد المتاحة، فهي استراتيجية قطاعية تعني بشؤون الإسكان بالتوافق مع الاستراتيجيات الأخرى ذات العلاقة.. مبينا بأن هذه الاستراتيجية تهدف إلى ضمان تحقيق فرص متكافئة في سوق الإسكان لجميع فئات السكان والإسهام في إرساء سوق إسكان يتمتع بمقومات النمو والاكتفاء الذاتي، إضافة إلى تحقيق التوافق بين العرض والطلب على الإسكان، وتضمن سياسات الإسكان ودمجها بصورة متكاملة في سياسات تطوير المدن.
ومضى معاليه يقول:"لقد شهد قطاع الإسكان في الفترة الماضية أحداثا مهمة تنظم أعماله ومجالاته المختلفة، منها صدور أنظمة التمويل والرهن العقاري، وصدور الأمر الملكي بالتوقف عن توزيع المنح البلدية وتسليم مخططاتها إضافة إلى جميع الأراضي الحكومية المعدة للسكن إلى وزارة الإسكان لتخطيطها وتنفيذ البنى التحتية لها، وإعطاء المواطنين أراضي سكنية مطورة وقروضا للبناء عليها حسب آلية تحديد الاستحقاق والأولوية، الأمر الذي وفر للوزارة المرونة الكافية لوضع سياسات إسكانية متكاملة وطرح برامج إسكانية مدعومة متعددة تلبي الاحتياجات المختلفة، وساعدها على أن تركز اهتمامها على توفير البنية التحتية وزيادة المخزون من الأراضي لمواكبة الاحتياجات الإسكانية المتزايدة.
ولفت إلى أن وزارة الاسكان على وشك إطلاق مشروعين وطنيين هامين سيشاركان في تنظيم ذلك القطاع، أولهما: مشروع آلية تحديد الاستحقاق والأولوية التي يحدد المستحقين للمنتجات السكنية المدعومة ويحدد اولوياتهم من خلال معايير واضحة وشفافة ومتوازنة تحقق العدالة لجميع فئات المواطنين، وثانيهما: مشروع شبكة إيجار والذي يهدف إلى تنظيم وتطوير قطاع إيجار المساكن في المملكة بما يضمن حقوق المستأجر والمالك ويوصل المستأجر إلى الوحدة التي يحتاجها بأيسر السبل من خلال منصة الكترونية تشمل مجموعة من الخدمات كتوثيق العقد والسداد الإلكتروني، الأمر الذي سيعزز الثقة في قطاع إيجار المساكن ويشجع على زيادة الاستثمار فيه.
وشدد على أن وزارة الاسكان لا تألو جهدا في سبيل توفير المنتجات السكنية الملائمة للمواطنين، وقد انتجت بالفعل وحدات سكنية ضمن 48 مشروعا تغطي مناطق المملكة، تم الانتهاء من بعضها وجاري العمل في البعض الآخر، فيما يبدأ تسليم هذه الوحدات تباعا بعد إقرار آلية الاستحقاق والأولوية.
وقال بأن الوزارة أطلقت مشروعات تطوير الأراضي وتنفيذ البنية التحتية في العديد من المواقع بمناطق المملكة ومشاريع أخرى تحت التصميم والطرح حاليا، وعددها 80 موقعا بمساحة إجمالية تقدّر بأكثر من 106 ملايين متر مربع، فعلى مستوى المنطقة الشرقية يجري تنفيذ عدد من المشاريع في كل من الدمام بمساحة 10 ملايين متر مربع، والاحساء بمساحة 1,900,000 متر مرع والقطيف بمساحة 1,100,000 متر مربع ، لتطوير البنية التحتية تستوعب نحو 16 ألف وحدة سكنية ضمن برنامج أرض وقرض، شاملة اراض مطوّرة لتنفيذ المرافق الخدمية بحسب اختصاص كل جهة، إضافة الى مشاريع إنشائية تشمل الخبر والمبرز وحفر الباطن، إذ تبلغ مساحة مشروع إسكان الخبر 200 الف متر مربع، يضم 272 وحدة سكنية، ومشروع إسكان المبرز 211 وحدة سكنية، اما مشروع إسكان حفر الباطن يشمل 900 وحدة سكنية والاحساء (1) 328 وحدة والاحساء (2) 172 وحدة. .. كما تم ترسية تصميم عدد من المشاريع في المنطقة الشرقية في كل من محافظة بقيق بمساحة (802,224 ) متر مربع تستوعب 760 وحدة ، ومحافظة النعيرية بمساحة (549,666) متر مربع تستوعب 540 وحدة، ومحافظة حفر الباطن بمساحة (6,932,99) متر مربع تستوعب 7000 وحدة، محافظة الأحساء بمساحة (6,132,150) متر مربع تستوعب 6000 وحدة، ومحافظة قرية العليا بمساحة 185493 متر مربع تستوعب 200 وحدة ومحافظة الخفجي بمساحة 3340101 متر مربع تستوعب 2540 وحدة ومدينة الدمام بمساحة 10 ملايين متر مربع تستوعب 9 الاف وحدة بخلاف المشروع الجاري تنفيذه حاليا ، وسيتم فور الانتهاء من التصميم للمشاريع السابقة طرحها للتنفيذ للبنية التحتية .
واشار إلى أن أبرز ما أوصت به الاستراتيجية الوطنية للاسكان الشراكة الفاعلة مع القطاع الخاص والافادة من قدراته مع قيام الوزارة بتنظيم عمله وتذليل العقبات التي تعترضه.. وفي هذا الاطار فإن الوزارة تعمل الآن على توفير الأطر التنظيمية المناسبة لآليات وسبل الشراكة مع القطاع الخاص في مجال الاسكان وقد شرعت الوزارة بالفعل في عقد ورش عمل مع المطورين العقاريين حيث تم توجيه دعوات بذلك الى اللجنة الوطنية العقارية بمجلس الغرف السعودية واستمعت الى افكارهم وعرضت عليهم رؤيتها كما ستنظم قريبا ورش عمل اخرى معهم، وذلك بهدف الوصول الى الاساليب المثلى للشراكة التي تلبي المصلحة العامة وتمكن المواطنين من الحصول على مساكن مناسبة .
وقال بأن الوزارة تسعى حاليا الى تصميم نموذج فعال للشراكة في اطار من الشفافية والمناخ التنافسي بحيث يشمل اطار التعاقد وتحديد المسؤوليات والخطط التنفيذية .. كما ان الأمر الملكي المتمثل في تحويل اراضي المنح الى وزارة الاسكان قد اسس لمرحلة جديدة وطريقة عمل مختلفة حولت فيها مسؤولية بناء الوحدات السكنية الى المواطنين بشكل مباشر او من خلال المطورين العقاريين، مما يتطلب استعدادا من القطاع الخاص للحصول على حصتهم في بناء هذه الوحدات وذلك عبر وضع برامج عملية يستطيع من خلالها المواطنون التعاقد مع مطورين عقاريين لبناء وحدات سكنية ذات جودة .
واشار الى الدور الهام الذي اضطلع به صندوق التنمية العقارية الذي عمل على تنويع ادواره ليوفر بدائل تمويلية جديدة وقد تمت زيادة عدد القروض المقدمة للمواطنين حتى وصلت خلال العامين الاخرين فقط الى 142 الف قرض بإجمالي ما يقرب من 72 مليار ريال ، كما ان العمل جاري على تطوير اجراءات عمله وتيسير التقدم له وتيسير تحصيل الدفعات وتحقيق استدامه تمويله وتخفيف شروط مساحة وعمر العقار لتحقيق الاستفادة لأكبر عدد ممكن من المواطنين .
من جانبه قال رئيس مجلس إدارة الغرفة عبدالرحمن بن راشد الراشد إن أهمية هذه الندوة تأتي من إدراكها بضرورة الوقوف أمام منظومة التشريعات واللوائح والقرارات والمبادرات الخاصة بقطاع الإسكان، وإعادة قراءتها ومراجعتها، والكشف عن مدى تأثير التمويل العقاري على تطوير أوضاع هذا القطاع، بهدف التوصل إلى حلول علمية ليست قادرة على مواجهة واقع الإسكان الذي يشهد طلبا سنويا قدره 250 ألف وحدة سكنية فحسب ، بل والتغلب على التحديات التي تواجهه، والانتقال به إلى آفاق إستشرافية أرحب وتمهيد السبيل نحو معالجة جادة لها، لتواكبَ النقلة الكبيرة في المجال التشريعي والتنظيمي والتي أسفرت عن إقرار حكومتنا الرشيدة لحزمة من الأنظمة العقارية، وعلى رأسها أنظمة الرهن العقاري، والتأجير التمويلي، والتمويل العقاري.
واشار الراشد الى الدور الذي يلعبه قطاع المؤسسات التمويلية في دعم مستقبل قطاعات الإسكان والتشييد، .. قائلا بأننا في الوقت الحاضر نشهد نموا ملحوظا لذلك الدور إذ بلغ حجم التمويل المصرفي لقطاعي البناء والتشييد والتمويل العقاري قرابة 124 مليار ريال بنهاية الربع الثالث من العام الحالي بواقع 80 مليارا لقطاع التشييد و44 مليارا لقطاع التمويل العقاري، وإن كنا نطمح لمضاعفة هذا الرقم بما يعني دعم المساعي الحكومية لمواجهة الطلب المتزايد على قطاع المساكن.
ولفت الراشد الى أن " المحاور والموضوعات وعناوين الجلسات التي تتضمنها هذه الندوة، لا تعكس أهمية القضية التي تبحثها الندوة فحسب، ولكنها تعكس ـ إلى حد كبير ـ طموح القائمين على الندوة، وحرصهم على تحقيق أهدافها ، والمتطلعة إلى نمو كبير في القطاع تزامنا مع الاعتماد المنتظر للاستراتيجية الوطنية للإسكان وما يمكن أن تخلقه من فرص للتعاون حيث يتطلع قطاع الأعمال إلى تعزيز الشراكة مع وزارة الإسكان لتحقيق اهدافها ودعم نشاطاتها وبرامجها".
من جانبه قال رئيس اللجنة العقارية بغرفة الشرقية الدكتور عايض القحطاني ان الشركات العقارية لعبت دورا كبيرا في عملية تطوير المخططات بالمنطقة الشرقية، حيث بلغت المساحات المطورة خلال السنوات العشرة الماضية نحو 1,8 مليار متر مربع، مضيفا، ان الشركات العقارية ضخت مبالغ كبيرة بلغت 2 تريليون ريال في السوق، مبينا، ان شركات التطوير العقاري ساهمت في 75% من الوحدات السكنية بالقطاع.
واشار القحطاني الى ان قضية الاحتكار التي يشهدها القطاع العقاري بالمنطقة الشرقية ترتبط بثلاث جهات، منها استمرار وزارة الشؤون البلدية و القروية في تحديد النطاق العمراني، مطالبا بضرورة بتغيير النطاق العمراني في الاراضي البيضاء، لاسيما وان النطاق العمراني في المنطقة الشرقية لا يتجاوز 2,8% داخل النطاق العمراني، فيما تصل الى 33% في منطقة الرياض و 14,5% في المنطقة الغربية، لافتا الى ان الأراضي المحتجزة لدى شركة ارامكو تمثل عاملا اساسيا في استمرار محدودية العرض في القطاع العقاري بالمنطقة الشرقية، مطالبا وزارة الاسكان بالإسهام في معالجة هذا الملف.
وبين القحطاني أن وزارة العدل تتحفظ هي الأخرى على صكوك مجمدة تبلغ مساحاتها نحو 30 مليون متر بالمنطقة الشرقية وحدها مطالبا وزارة الإسكان أيضا بجهود أكبر لحل هذا الملف الهام.
وفي نهاية الجلسة الرئيسية كرم معالي وزير الاسكان الدكتور شويش بن سعود الضويحي رعاة الندوة فيما تسلم هدية تذكارية من غرفة الشرقية قدمها رئيس مجلس الادارة عبدالرحمن بن راشد الراشد .
وفي الورقة الاولى التي قدمها المهندس محمد بن عبدالله القويحص (المدير العام لمكتب القويحص للاستشارات الهندسية) بعنوان (واقع الاسكان بالمملكة والحلول المقترحة) ضمن الجلسة الاولى للندوة التي حملت عنوان (نظرة عامة عن قطاع الاسكان ) وادارها رئيس اللجنة الوطنية العقارية بمجلس الغرف السعودية حمد بن علي الشويعر اوضح بأن الدوله تدخلت في الوقت المناسب للحد من تفاقم ازمة الاسكان ومحاولة السيطرة عليها باعتماد تنفيد 500 الف وحده سكنية واطلاق برنامج ارض وقرض ولكن من الواضح جدا ان وزارة الاسكان لن تستطيع حل مشكلة الاسكان بمفردها حيث ان الطلب على الوحدات السكنية في تنامي كبير ويكفي للدلالة على ذلك عدد الطلبات لقروض صندوق التنميه العقارية والذي وصلت الى مايزيد عن 2 مليون طلب ناهيك عن عدم تقديم شريحه كبيره من الخاضعين لبرنامج الضمان الاجتماعي لطلب قرض والتي تبلغ حوالي 500 الف اسره نسبة كبيرة منهم لا تملك سكن هذا مع ضرورة الاخذ بالاعتبار ان نسبه كبيره من السكان من الشباب والذين سوف يبحثون عن سكن خاص .
وطرح القويحص عدد من التوصيات وهي : الاسراع في اعتماد الاستراتيجيه الوطنيه في اللاسكان مع وضع آليات واضحه ودقيقة للتنفيذ من خلال جداول زمنية محددة لاهداف وبرامج الاستراتيجيه ،والاسراع في اعتماد الية الاستحقاق والاولوية لتوزيع الوحدات السكنيه التي انهت وزارة الاسكان تنفيذها والبدء في توزيعها على المواطنين المستحقين ، بالاضافة الى اعطاء المرونه والصلاحيات لوزارة الاسكان لا ستكمال المشاريع الاسكانيه المعتمده بدون التقيد بنظام المشتريات مع ضرورة المتابعه والمراقبه ،كما ان على الوزارة تطبيق منهجيه ادارة المشاريع في مشاريع الاسكان.
واستطرد القويحص توصياته بضرورة ايقاف منح الاراضي بمساحات كبيره للافراد وقصر المنح على المواطنين الذين يمنحون وفي حدود مايلزم للسكن مع توفير البنية التحتية والخدمات مع الحد من المضاربه على الاراضي الخام والبحث عن الاليات المناسبه المساعده في استقرار اسعار الاراضي ،ورفع سعر دخل المواطن واطلاق برامج تشجيعيه للادخار مع الحد من التضخم وتشجيع القطاع الخاص المحلي والاجنبي في تنفيذ مشاريع اسكانيه (مجمعات او مجاورات سكنيه) بتكاليف تتناسب مع دخل شرائح المجتمع المختلفه لاهميهة التحول من التطوير الفردي الي المشاريع الشمولية وتحويل صندوق التنميه العقاري لبنك اسكان واعادة هيكلته،وقيام الدولة بجبايه الزكاة على الاراضي بالاضافة الى تحقيق مبداء التنمية المستدامه لجميع مناطق المملكه ووضع الخطط والبرامج للهجره.
واشار القويحص في توصياته الى المعاكسه للمدن الكبرى بما في ذلك تفعيل الاستراتجيه العمرانيه والعمل على تنميةالمدن المتوسطة والصغرى والقرى وزيادة الاعتمادات البلدية والمشاريع المختلفة لها لتحقيق التنمية السكانية والعمرانية والاقتصاديه بها ، وتنفيذ ما ورد في خطط التنمية من برامج ومشاريع اسكانيه وتذليل أي عقبات واخيرا اعادة فتح باب الاقراض للاستثمار في مجال المشاريع السكنيه والتجاريه والذي توقف من قبل صندوق التنمية العقارية.
وفي الورقة الثانية للجلسة نفسها التي حملت عنوان (التعريف بلوائح بيع الوحدات العقارية على الخارطة) قال رئيس لجنة الوحدات العقارية على الخارطة في وزارة التجارة والصناعة عبدالحكيم بن ابراهيم العقيل أن مهام لجنة بيع الوحدات العقارية على الخارطة تتمثل في تحديد المستندات اللازمة للقيد في سجل المطوّرين العقاريين ،ووضع شروط التأهيل الفني والمالي للمطوّرين، والشروط الخاصة بحقوق المشترين وآلية حمايتهم ،ووضع شروط ومواصفات حساب الضمان والإشراف عليه، وشروط التشغيل في المنافع المشتركة في المشروع، وتحديد مسئولية الأطراف ذات العلاقة ودورها في صرف الدفعات، بالاضافة الى وضع الشروط الخاصة بالإفصاح عن العقارات المبيعة وسجل توثيقها.
واضاف العقيل بأن من مهام الأمانة العامة للجنة هي التواصل المباشر مع العملاء، واستقبال الطلبات والتأكد من استيفائها للشروط، ودراسة الطلبات والتواصل مع المتقدمين، وعرض الطلبات على اللجنة والتوصية بشأنها، ومراجعة التقارير الهندسية والمحاسبية للمشاريع المتابعة مع الجهات المعنية.. ترتيب وتوثيق سجل المطورين ،ومتابعة حسابات الضمان، وضبط مخالفات التنظيم، وتنسيق اجتماعات اللجنة ومتابعة تنفيذ قراراتها.
وقال العقيل بأن عدد المشاريع المرخصة لدى اللجنة حتى الآن 26 مشروعا مرخصا منها 12 مشروعا في جدة، و7 مشاريع في الرياض، و3 مشاريع في مكة المكرمة، و3 مشاريع بالدمام، ومشروع في الطائف..
وعن الوحدات المرخصة قال بانه تم الترخيص لحوالي 19508 وحدة، منها 3009 فله و355 فلة في الرياض، و2563 فلة في جدة، و91 فلة بمدينة الدمام، و14593 شقة منها 785 شقة بالرياض،و 4670 شقة في مكة المكرمة،و 8786 شقة في جدة، و262 شقة في الدمام، و189 شقة في الطائف ، و490 مكتبا (جميعها في جدة)، و8 محلات تجارية، و1408 اراضي صناعية(جميعها في الرياض) ،ولفت إلى أن 8 مشاريع مازالت تحت الدراسة.
وفي الجلسة الثانية التي حملت عنوان (الانظمة واللوائح العقارية الجديدة) وترأسها الدكتور عبدالعزيز بن خالد العياف رئيس لجنة التنمية بمجلس المنطقة الشرقية قال الشيخ اسامة بن عبدالله الزيد وكيل وزارة العدل المساعد للتسجيل العيني للعقار بورقة عمل (نظامي الرهن العقاري والتنفيذ) بانه لتتحقق الأهداف المرجوة من تنفيذ نظام التنفيذ على ارض الواقع لابد من وضع خطة إستراتيجية شاملة يشارك فيها جميع الجهات المعنية في تنفيذ النظام وتحديد مدة زمنية لتنفيذ هذه الخطة وتهيئة السبل الكفيلة بإنجاحها على الوجه المأمول .
واشار الزيد في الجلسة التي شهدت حضور عضو مجلس ادارة غرفة الشرقية صالح بن عبدالله السيد الى اهمية نظام التنفيذ كونه احدث تطور مهم في مرفق القضاء السعودي، وأهمية بالغة في تطبيقه وتحدد هذه الأهمية في :وضع الضوابط والآليات المناسبة لتنفيذ الأحكام والقرارات وما يتعلق بها وفق نظام محكم والقضاء على المماطلة في تنفيذ الأحكام القضائية والتي قد تحصل بعدم تشريع النظام ، والحد من التعدي على حقوق الآخرين بعد إلزام قاضي التنفيذ بها وذلك بالتنفيذ هذه الأحكام على جميع من يستحق التنفيذ عليه وفق النظام وتحقيق العدالة بين أفراد المجتمع بالاضافة الى وضع الضمانات الكفيلة بسرعة اقتضاء الحقوق من المدانين بها جبرا عنهم في حالة رفضهم التنفيذ طوعا واختيارا بطريقة تتناسب مع مقتضيات العصر ومستجدات الزمن كما ان النظام يعتبر من الأنظمة التي ترتبط مباشرة بالأنظمة التجارية والاقتصادية والذي يسهم في جلب الاستثمارات واستقرارها.
وبين الزيد عدة مباديء أتى بها النظام بصيغته الحالية وتتلخص فيما يلي : توسيع السندات التنفيذية : حيث اخذ النظام بأوسع المذاهب في السندات التنفيذية حيث أنه تطرق إلى جملة من السندات التنفيذية شملت ثماني أنواع من هذه السندات ومن ضمنها الأوراق العادية وهي الإفصاح عن الأموال حيث كان في الوضع القديم للتنفيذ الأحكام لا يوجد آلية أو إجراءات ذات كفاءة عالية تكفل لنا معرفة ملاءة المدين أما في نظام التنفيذ الجديد فقد اوجب على كل جهة مشرفة أو حافظة للأصول تجارية أو مالية أيا كانت أنواعها ثابتة أو منقولة أن تنشأ إدارة خاصة ، وتوسيع سلطة قاضي التنفيذ حيث انه في نظام المرافعات السابق كان لقاضي التنفيذ بعضاً من السلطات المحددة في تنفيذ الأحكام, كالحجز على الأموال والحبس وغيرها من السلطات المحددة .
أما نظام التنفيذ الحالي فقد أعطى قاضي التنفيذ سلطات أوسع في التنفيذ (إذا لم ينفذ المدين، أو لم يفصح عن أموال تكفي للوفاء بالدين ، واخيرا خصخصة بعض أعمال التنفيذ حيث انه من المزايا التي تعتبر نقلة نوعية في مجال تنفيذ الأحكام والتي تحقق تهدف إلى الاستفادة المثلى من تطبيقه أن اوجب على وزارة العدل إنشاء وكالة مختصة للتنفيذ تقوم على مهام واضحة ومحددة بالأمور المالية والإدارية كما أن جعل لها حق إصدار التراخيص لمقدمي خدمات التنفيذ وكذلك الاستعانة بشركات للقيام بأعمال التنفيذ تحت إشراف القضاء .
واما الدكتور عبد الوهاب بن سعيد ابو داهش عضو اللجنه العقاريه في الغرفة التجاريه والصناعيه بالرياض الذي قدم ورقة عمل في الجلسة نفسها بعنوان (نظامي التأجير التمويلي والتمويل العقاري) فقال بانه نظرا لاهمية شركات اعادة التمويل وسجل العقود فان نوعية المؤسستين يجب ان يكونوا من (الممولين \المؤجرين) وليس من المستثمرين او خليطا من الاثنين معا تجنبا لتعارض المصالح وخلق التوازن والاستقلاليه المطلوبه التي يجب ان تلعبها تلك الشركات في سوق التمويل العقارية.
واشار ابو داهش الى ان السوق العقاريه يبدو انه لن تنضج الابوجود تلك الشركات التي لم تؤسس حتى الان كما ان عدد شركات التمويل العقاري الموجود الان ومعها البنوك المحليه بمحافظها الاقراضيه لا تكفي لتغطية متطلبات السوق العقاريه الضخمه مما يتطلب حث البنوك على انشاء شركات تمويل عقاريه ضخمه ومستقله مع مستثمرين محلين واجانب وطرحها للعموم خصوصا وان متطلبات رأس المال التاسيس صغير نسبيا في حدود الـ200 مليون ريال مما يتوجب اعادة النظر فيه او تنشيط وتفعيل السوق الثانويه حتى يمكن تدوير اموال الرهن العقاري من خلالها والا سيصبح ذلك عائقا امام القدرة التمويليه لتلك الشركات وكذلك تثبطا لها في تحقيق ارباح مجزية.
ولفت ابو داهش الى ان من الاهمية التركيز على الافصاح في العقود بين المؤجر والمستاجر وتفصيل التكاليف بصورة لا تقبل الضبابيه على ان تكون العقود باللغه العربيه السهله القابله للفهم ناهيك عن ان تكون طريقة الاحتساب واضحه باللغه العربية وان تترك (للمؤجر \الممول) تقييم كفاءة العميل الماليه وقيمة العين الاصل في تحدي نسبة الاقراض التي ارى انها يجب ان تتجاوز الـ 70بالمائه التي نصت عليها اللوائح.
وكرم عضو مجلس ادارة غرفة الشرقية صالح بن عبدالله السيد رئيس الجلسة العياف فيما كرم الاخير المتحدثين .
وفي الجلسة الثالثة التي حملت عنوان (مؤسسات التمويل العقاري والاسكان)، وترأسها رئيس مجلس ادارة مجموعة الدخيل المالية الدكتور عبدالعزيز بن محمد الدخيل، وفي ورقة بعنوان (شراكة صندوق التنمية العقاري والقطاع الخاص ) تحدث مدير عام صندوق التنمية العقارية محمد العبداني وقال بأن صندوق التنمية العقارية تأسس عام 1394 هــ بموجب المرسوم الملكي رقم 23/م(وتاريخ11/06/1394هـ الموافق 01/07/1974م .. وبدأ نشاطه في عام 1395هــ بهدف المساهمة في مجال التنمية العقارية التي تعيشها المملكة، وبدأ الصندوق برأس مال (250 مليون ريال) وتضاعف رأس ماله عدة مرات ليصبح الآن 191 ألف مليون ريال، حيث بدأ بتقديم نوعين من القروض(قروض المساكن الخاصة .قروض الإستثمار)..إذ تغطي قروض الصندوق الآن ما يزيد على (4279) مدينة وقرية وهجرة .وصـــل إجمـــالــــي القـــروض التي تمت الموافقة عليها حتى تاريخه (890,503) قرضا بمبلغ إجمالي وقدره (302,820,892,280) ريال . وذلك من خلال ( 33 فرعا ومكتبا) في عموم المملكة منها ( 13 ) فرعا ، و (20 ) مكتبا.
وعن قروض الاستثمار قال العبداني بأنه قد تم تحديد قيمة قرض الاستثمار بــ 50% من تكلفة المشروع المزمع إنشاؤه وبحد أعلى قدره 15 مليون ريال في بداية الأمر، على أن يتم سدادها على مدى خمس سنوات .وفي عام 1398 هـــ انخفض الحد الأعلى للقرض إلى عشرة ملايين ريال سعودي، وذلك لإتاحة الفرصة لأكبر عدد من المواطنين للاستفادة من هذه القروض، وفي عام 1400 هـــ تم تمديد فترة السداد إلى عشر سنوات.. وقد حرص الصندوق على تطبيق مواصفات عالية لتنفيذ المجمعات السكنية والمكتبية التي يمولها، لذلك فإنه يشترط توفر مجموعة من الخدمات والاشتراطات في قروض الاستثمار التي يمولها .
وقال بأنه تم إيقاف هذا البرنامج عام 1415هـــ نتيجة نقص في السيولة المتوفرة لدى الصندوق وذلك لغرض إعطاء الأولوية للقروض الفردية .
وذكر بأن ابرز التحديات التي تواجه الصندوق هو ارتفاع حجم الطلب على المساكن والحاجة لها، مقابل انخفاض المعروض وانخفاض
القدرة على الشراء وارتفاع أسعار الأراضي والحاجة إلى اليات جديدة لحل المشكلة.
وتطرق إلى عدد من برامج الصندوق وأبرزها (برنامج ضامن) الذي يقدم إلى المواطن الذي صدرت له الموافقة على القرض ويرغب بشراء مسكن جاهز البنــاء، ولا تتوفر له السيولة الكافية لشرائه، فيقوم الصندوق بضمانه لدى بائع الـــعقار بقيمة قرض الصندوق بحيث يتم سداد قيمة القرض للبائع بعد اتمام عملية نقل الملكية للمقترض ورهن العقار للصندوق.. موضحا بأن الشروط الواجب توفرها بالعقار والمقترض والبائع تتمثل في أن لا يزيد عمر العقار عن عشرين (20) سنة وأن يكون مكتمل البناء وداخـل النطاق العمراني، وأن لا يكون المبنى المراد شراؤه قد سبق الاقتراض عليه من صندوق التنميــة العقارية، وأن أن يكون خاليا من العيوب الانشائية.
واشار بأن طلب الحصول على هذا البرنامج يقتصر على الذين صدرت الموافقة على اقراضهم من الصندوق ،وفي حال اذا كان البائع مقترضا من الصندوق فيلزم أن يكون منتظما في الســداد وليس عليه اقساط متأخرة.. وفي حال وجود أكثر من مالك للعقار المراد بيعه يجب إصدار وكالة لأحدهم بالبيع وذكر رقم الآيبان بالوكالة .
وقال بأن قيمة القرض يتم تحديدها حسب الشروط و المواصفات المعتمدة لدى الصندوق وبحد أقصى قدره خمسمائة ألف ريال فقط، يتم سدادها بنظام الاستقطاع الشهري من الراتب أو الحساب البنكي بعد مرور (24) شهرا من تاريخ توقيع عقد الصندوق. ويفرغ العقار باسم المشتري (المقترض ) ويرهن لصالح الصندوق .
ومن برامج الصندوق ــ حسب العدواني ــ برنامج القرض الاضافي: وهو برنامج تمويل مشترك بين صندوق التنمية العقارية والممول ( بنك أو شركة تمويل عقاري ) يقوم على ضم مبلغ قرض الصندوق إلى مصدر تمويل إضافي من الممول يستطيع بموجبه المواطن شراء منزل بقيمة أعلى من قرض الصندوق أو شراء أرض لإقامة منزل عليها بقرض من الصندوق .. ويستهدف هذا البرنامج جميع المواطنين المتقدمين على طلب قرض الصندوق وصدرت لهم الموافقة على القرض .ويشمل تمويل بغرض تمويل مسكن جاهز .تمويل بغرض شراء أرض للبناء عليها .
وذكر بأن من البرامج أيضا برنامج القرض المعجل، الذي تقوم فكرة هذا القرض على مبالغ تدفع من الدولة تخصص لسداد أرباح القروض التي يحصل عليها المستفيد (المقترض) من الممول (البنك) بما يؤدي من حيث النتيجة إلى حصول المستفيد على قرض حسن بلا فوائد.. ويستهدف أصحاب الدخل المتوسط والعالي ممن هم على قائمة الانتظار في قوائم طلب القرض لدى الصندوق. . ويطبق هذا القرض لتمويل لغرض تملك مسكن جاهز .وتمويل بغرض بناء مسكن .ويتم سداد القرض المعجل على شكل أقساط شهرية عددها ( 120) قسطا لمدة (10) سنوات، ويتم سداد أرباح القرض من خلال الدولة التي تقوم بسداد أرباح القرض المعجل للممول ( البنك ) دفعة واحدة أو دفعات حسب الاتفاق ... ويلتزم الممول بإعادة الربح المدفوع في حالة تعثر العميل بالسداد.
وفي الورقة الثانية للجلسة نفسها التي حملت عنوان (التمويل العقاري ودوره في تنمية قطاع التطوير العقاري والاسكان) أكد عضو اللجنة العقارية بغرفة الشرقية الدكتور بسام بن محمد بودي حصة تمويل الاسكان من الناتج المحلي في المملكة تبلغ 2 بالمائة فيما تبلغ في المانيا 55 بالمائة وفي فرنسا 32 بالمائة .
وقال بودي بأن أسباب انخفاض العرض على طلبات التمويل الإسكاني راجع لكونها محدودة وموجهة لأصحاب الدخول المتوسطة والعالية بسبب انخفاض مستوى دخل الفرد السعودي وبسبب إحجام البنوك عن التوسع في التمويل الإسكاني لعدم وجود البيئة التنظيمية والتشريعية .
واشار بودي الى أن تكلفة المسكن بالنسبة لدخل الفرد السنوي في المملكة يبلغ 18.851 دولار فيما يبلغ في الولايات الامريكية 50.221 دولار لافتا إلى أن إحدى الدراسات الخاصة بالبنوك قالت بأن نظام الرهن العقاري لن يكون له تأثير مباشر وفوري على سوق الاسكان، ولكن بعد وضعه موضع التنفيذ سيساعد في اقناع الافراد (والكيانات) بالدخول اليه ، كما انه مواد النظام ــ فيما يبدو ــ تنصب علي معالجة الطلب على الاسكان بتسهيل الحصول على التمويل، الا أنها لا تعنى بنقص العرض.
وحول نظام البيع على الخارطة كأحد ادوات التمويل قال بودي بأن المطورين العقاريين يعتمدون على تلك الآلية خلال التنفيذ بحيث يساهم المشتري في تمويل البناء ولكن مع صدور النظام الخاص بالبيع على الخارطة واجه المطورون صعوبة في التأقلم معه إلى جانب أن البنوك السعودية لم تواكب هذا الأمر بتمويل البيع على الخارطة مما حجّم من إمكانية الاستفادة من هذه الأداة .
واختتم بودي ورقته بقوله : اذا لم نتعامل مع موضوع الاسكان بطريقة عملية اقتصادية موضوعية ــ خصوصا في جانب التمويل ــ فستظل المشكلة قائمة لسنوات طويلة.
