16/08/2010
قطاع الإسكان في المملكة يعاني من أزمة لتأخر صدور «الرهن العقاري»
كشف تقرير اقتصادي أن تراجع المعروض من الوحدات السكنية الناتج عن بطء حركة الإقراض والبناء في المملكة يعود إلى تأخر صدور قانون الرهن العقاري، إضافة إلى مجموعة من المعوقات الأخرى ما تسبب في أزمة لقطاع الإسكان.
وأوضح التقرير الذي أصدرته مؤسسة "سي بي ريتشارد أليس" أمس أن على المطورين في المملكة بناء نحو مليون وحدة سكنية في غضون السنوات الثلاث المقبلة وهو ما يعادل تقريبا 20% من مجمل الوحدات السكنية المتوفرة حالياً والتي يقدر عددها بحوالي 4 ملايين وحدة.
وأضاف التقرير أنه إذا تم إقرار قانون الرهن العقاري، فإن توفر التمويل سوف يسمح لأسعار الوحدات بالارتفاع قبل أن يستطيع العرض أن يتفوق على الطلب، مما سيزيد من المصاعب التي يواجهها قطاع الإسكان في المملكة.
وأشار التقرير إلى أنه وعلى الرغم من استمرار النقص في التمويل، فإن الضغط الكبير الناجم عن النمو السكاني، والنقص في تطوير المشاريع السكنية، قد يدفعان بأسعار المنازل إلى الأعلى قليلاً في الرياض على المدى القصير. وبالنسبة لجدة، بين التقرير أن النقص الحالي في عدد المساكن يبلغ 300 ألف وحدة حسب تقديرات أمانة جدة.
وأضاف التقرير أن المطورين العقاريين بالمملكة لا يستطيعون بناء مساكن منخفضة التكاليف أو مساكن ”ذات تكاليف في متناول اليد“ لأنهم يعلمون أن الكثير من السكان غير قادرين على شراء المساكن الجاهزة.
ونتيجة لذلك، أصبحت تلبية المساكن محصورة في أيدي مجموعة من المطورين العاجزين عن تلبية الاحتياجات الكلية للسوق بسبب ضعف إمكاناتهم، حيث أصبحوا يسعون إلى التركيز على عدد محدد من الوحدات السكنية لذوي الدخل المرتفع والدخل المتوسط، الأمر الذي يعني عدم تلبية الاحتياجات السكنية لكل الفئات الأخرى.
ويعاني قطاع الإسكان "الميسر" من معوقات أخرى تشريعية تتمثل في وجود تشريع يمنع بيع الوحدات السكنية خارج المخططات بدون إذن خاص مع تضاؤل ثقة المستهلكين بالمشاريع الداخلة في المخططات العامة.
ومايزيد الأمور سوءاً هو الزيادة في تكاليف الإنشاء، إضافة إلى معدلات المواليد العالية وتفشي المضاربات في الأراضي والتي غالباً ما تدفع أسعار الأراضي إلى ما يتجاوز قيمتها الاقتصادية الحقيقية، مما يعني أن المملكة قد تكون متجهة نحو مشاكل اجتماعية خطيرة.
وذكر التقرير أن عوامل نشاط القطاع العقاري السكني بالمنطقة الشرقية تختلف بشكل كلي عنها في مدينتي الرياض وجدة، ولكن بدون نقص المنازل المزمن، حيث انخفضت أسعار البيع بشكل فعلي اعتباراً من منتصف 2009 بحوالي 10%.
وأضاف التقرير أن معدلات الإيجارات بالمنطقة الشرقية بقيت ثابتة خلال نفس الفترة متوقعاً أن تكون هناك حركة قليلة في أسعار البيع ومعدلات الإيجار على المدى القصير، وذلك بسبب ارتفاع معدلات الإيجار في المجمعات السكنية خلال السنوات القليلة الماضية حيث انتقل الأجانب الغربيون الذين تم توظيفهم في قطاع النفط والغاز إلى المنطقة الشرقية. ولكن بعد أن هدأت الآن فورة إعادة انتقال الموظفين، فإنه من المتوقع أيضاً أن تبقى معدلات الإيجار ثابتة على المدى القصير إلى المتوسط.
ووصف التقرير الرياض بأنها المدينة الوحيدة في المملكة التي تشتمل على مكاتب من النوعية العالية وذات المعايير الدولية. وبقيت إيجارات المكاتب ذات النوعية العالية مستقرة بشكل منطقي في الرياض خلال النصف الأول من عام 2010 عند حوالي 1500 ريال سعودي لكل متر مربع في السنة، بينما انخفضت قليلاً معدلات إيجار المكاتب من النوعية الثانية بسبب دخول مساحات واسعة من هذه المكاتب إلى السوق.
أما في جدة، فقد بدأت المكاتب الجديدة من النوعية الجيدة بالدخول إلى السوق في جدة خلال عام 2009، وتبقى معدلات الإيجار للمكاتب المحلية في جدة من النوعية العالية ثابتة حول 1100 ريال سعودي للمتر المربع في السنة وتقترب مستويات الإشغال من وضع التوازن حيث تبلغ نسبتها 90%.
وأشار التقرير إلى أن نمو الصناعات المرتبطة بالنفط في الدمام والخبر حفز الطلب على المكاتب في مدينة الخبر على وجه الخصوص. وكانت النتيجة أن عدداً هائلاً من المشاريع بدأ في عام 2008 ويتم تسليمها الآن في عام 2010. أما الآن فقد خفت حدة هذه الفورة في هذا القطاع بوجود أسعار نفط معتدلة، وبالتالي خفت مستويات الطلب وانخفضت معدلات الإيجارات حوالي 10% في الفترة ما بين منتصف 2009 إلى منتصف 2010.
